如果您已经购买了按揭房并希望退房，可以按照以下步骤操作：
您可以通过挂号信、传真或电话的方式向开发商发出退房通知。
如果退房是因为开发商的责任，如逾期交房、房屋质量不合格等，开发商应承担相应的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房税费等。如果合同中有明确的退房条款，应按照合同执行。
在您提出退房要求后，开发商应在15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续。这包括但不限于解除或终止购房合同、解除与银行的借款合同、办理保险退保手续等。
开发商应退还您已经支付的全部房款，并负责办理您与贷款银行之间的相关手续。如果无法在规定时间内完成这些手续，开发商应向您的支付相应的违约金。
您应向贷款银行请求解除商品房合同，并优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时，可以将代为偿还的银行款项予以扣除。
您需要向银行了解解除贷款合同的具体要求和可能的费用，并确保在开发商退还全部房款后，您与银行的借款合同得以解除。
如果无法通过协商解决，您可以通过法律途径维护自身权益。可以聘请律师起草法律文件，并向法院提起诉讼。
建议
仔细阅读合同：在采取任何行动之前，务必仔细阅读购房合同，了解合同中关于退房的条款和条件。
及时沟通：在发出退房通知后，及时与开发商和银行沟通，确保他们了解您的退房要求和时间安排。
保留证据：在整个过程中，保留所有相关的通信记录和文件，以备不时之需。
希望这些信息能对您有所帮助。
