二手房评估通常采用以下几种方法：
通过比较同一地区、类似房龄和户型的房屋成交价格，结合待评估房屋的具体情况（如位置、装修、朝向等）进行适当修正，得出一个市场参考价。
考虑房屋的建设成本、折旧、税费等因素，计算出房屋的理论价值。
如果房屋可以产生租金收入，则根据租金收益来评估房屋的价值。
包括房屋的位置、年代、结构、装修、楼层、朝向、物业管理、周边配套设施等。
根据《城市房地产管理法》等相关法律法规，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础进行评估。
评估时，还需考虑以下因素：
市场因素：包括地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等。
区位因素：房屋所在地区的商业服务设施、基础设施等生活宜居度。
造型质量因素：包括房屋成新率、建筑质量、外立面造型等。
房屋因素：如房龄折旧率（每年约2%）、楼层对价格的影响、朝向价值等。
环境因素：包括小区平面布局、设施、绿化、房屋外观造型等。
评估流程通常包括：
1. 实地勘察：评估业务员约客户到现场查看物业装修情况，了解周边物业。
2. 估价：估价师根据物业位置、楼层、勘察情况，通过市场比较法确定物业实际价格。
3. 报告：评估报告由估价师签名并盖章，并盖上公司公章。
评估结果将作为银行贷款、缴纳税收、交易参考等依据。
