观点网 保守的销售目标，“进击”的土储补仓。
5月9日，上海出让4宗宅地，分别为虹口区四川北路多用途组合用地，杨浦区东外滩宅地、松江新城东区宅地、青浦北部宅地。
最终，2宗地块溢价20%以上成交，2宗地块底价成交，总揽金97.09亿元。
从成交情况来看，本场土拍成交价及溢价率最高的是杨浦区2.1万平方米的住宅地块，该地块共吸引招商蛇口、中国金茂、华润置地、中海、保利置业5家房企参与竞拍，经过72轮激烈报价后，最终由保利置业以42.41亿元竞得，溢价率26.3%，高出起始价约8.8亿元，创下杨浦滨江楼面价新高。
这是保利置业2025年首次在上海拿地，也是继2023年与华丽家族联合体以底价4.19亿元摘地杨浦区平凉社区地块后，其再次落子杨浦区。
售价难定
首先来看此次成交地块的素质情况。该地块最大的优势是产业＋景观，即其所在的东外滩区位及望向黄埔江的景观资源。
东外滩作为上海重点打造的滨江发展带，对标浦东前滩，目前已引入字节跳动、美团、哔哩哔哩等头部企业入驻，从而带动高收入人群购房需求。同时，该地块距复兴岛直线距离约400米，距黄浦江直线距离约600米，未来项目高层建筑能一览江景。
因此，在地块公示出让时，保利置业便早已将其视为囊中之物。今年4月中旬，其旗下上海盛真置业有限公司发布了对该地块的招标计划，拟投资61.04亿，建安费8.74亿元。
保利置业对该地块的重视程度，也引起了市场对于未来项目入市价格的关注。
据悉，该地块周边最近一次宅地出让是去年的11月27日，彼时中海以总价36.45亿元成功竞得同单元内K8-05地块，溢价率16.33%，成交楼面价7.34万元/平方米，即如今的中海云邸玖章项目。去年该项目首开日光，共187套房源，均价11.49万元/平方米，认购率210%，首开当天仅1小时便火速清盘。
而如今，保利置业摘得的杨浦地块楼面价高出中海地块近1万元/平方米，如此高的差价之下，保利置业又能如何平衡市场定价和空间利润之前的关系。
毕竟，地块周边竞品数量并不少。据安居乐APP显示，目前东外滩待售及在售共7个住宅项目，均价在10.9-12.2万元/平方米之间，其中北侧的中建壹品·外滩源著均价10.9万元/平方米，还有部分高层和风貌别墅等待加推；东侧的缦云上海均价1.22万元/平方米，興华里1.20万元/平方米。
有市场人士推测，保利置业此次项目预计入市价在12.5-13万元/平方米之间。
上海布局
尽管保利置业的总部在上海，但其在上海的住宅项目并不多，且大多数处于尾盘状态。
据2024年财报显示，保利置业在上海共有17个住宅项目，其中代建项目1个，在建待售1个，在售2个，13个处于交付尾盘销售状态。
而这也是与保利置业近年在上海土拍市场的表现有关。
2024年，保利置业在上海仅摘得1宗位于闵行区外交环的宅地，成交价25.95亿元，楼面价4.87万元/平方米，溢价率18.5%。2023年摘得3宗，分别是杨浦区东外滩项目，兰州路项目以及保利印象青城项目；2022年和2021年各摘得1宗，为奉贤项目和杨浦项目。
因此，不同与保利发展常年霸榜上海房企销售冠位，保利置业在上海的表现只可以说是中规中矩。
不过，保利置业个别项目在当地市场还是取得不错的反响。例如今年新入市的闵行项目，即保利·海上印，据上海当地媒体报道，该项目首开认购率达230%，开盘1小时售罄，共销10亿元，是2025年上海浦西外环首个“积分红盘”与首个“日光盘”。
如今，保利置业在上海还未入市的也就仅剩余杨浦区两个项目，一个是今天刚拍下的，一个是2023年与华丽家族联合体摘得的。
至于后者地块开发进度，据华丽家族回复，计划2024年内开工，目前正在进行方案深化，公司将联合保利置业以“城市风貌别墅”的开发理念。据悉，该地块出让面积仅有0.44万平方米，且由于历史风貌保留保护问题开发难度较大。
总的来看，不仅是上海，保利置业近几年在各大区域的拿地力度也均在削弱，2021年-2024年，分别摘得19宗地、10宗地、11宗地、6宗地。截至2024年末，总土地储备约1316万平方米，权益土储为916万平方米。
弹药的丰盈决定着保利置业的全年战绩。
2020年业绩会上，保利置业管理层曾表示要用五年时间再造一个“保利置业”，争取在2025年达到一千亿的销售规模，可近几年保利置业的销售也一直徘徊在500亿水平。据财报，2020-2024年，保利置业销售额分别为521亿元、566亿元、502亿元、536亿元、542亿元。
因此，关于2025年的销售目标，执行董事胡在新在2024年业绩会上也仅是保守表示：“相信今年可以继续维持在500亿的销售体量。”
据观点指数最新报告，2025年1-4月，保利置业亿111.40亿元的权益销售金额排名16。据保利置业公告，1-4月累计销售金额179亿元。
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
本文源自观点网
